임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우

문)━━━━━━━━━━━━━

저는 2003년 8월 2일 서울 소재 甲소유 상가건물 1층을 보증금 5,000만원에 임차하여, 입점 한 후 사업자등록 및 확정일자인까지 받아두었으므로 마음놓고 세탁소를 운영하고 있었습니다. 그런데, 건물 소유자인 甲이 저를 찾아와 임차건물이 낡아 이를 헐고 새로 지으려고 한다면서 다가오는 임대차계약기간이 만료되면 점포를 비워 달라고 요청하였습니다. 저는 임대차계약기간을 1년으로 하였지만 상가건물임대차보호법상 임차인이 원하면 최장 5년까지 임차가 가능하다기에 이를 믿고 투자한 시설비만도 5,000만원이나 지출되었습니다. 제가 상가임차인의 계약갱신요구권으로 보호받을 수는 없는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━

상가임차인의 계약갱신요구권은 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활 안정을 기하기 위하여 인정된 권리입니다.

먼저, 상가임차인의 대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 상가임차인의 계약갱신요구권에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ..."라고 규정하고 있습니다.그러므로 상가임차인이 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 위 법 제10조 제1항 각호에 의한 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 임대인 甲이 임차건물이 낡아서 재건축을 위한 필요성 때문에 귀하의 갱신요구권을 거절한다는 것이 위 법에서 규정한 정당한 사유로서의 각호 중 제7호(임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우)에 해당된다고 볼 수 있다면, 정당한 주장이라 할 것이어서, 이 경우 귀하는 임대차계약기간 만료시 임차건물을 비워주어야 할 것으로 보입니다.