▶ 확정일자부 임차인의 우선변제권 내용


(1) 임대차계약서상의 확정일자란 의미는 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 임대차계약서상의 여백에 장부일련번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는 것으로 만일 선순위저당권이 있는 임차인이 확정일자를 받아두지 못하면 후일 경락인에게 대항할 수 없고 소액임차인이 아닌 한 배당요구를 할 수 없다. 하지만 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자 및 기타 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.

(2) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 담보권자와의 우선순위결정은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단한다. 즉 대항요건은 인도와 전입신고를 갖춘 날의 익일, 확정일자는 그 당일을 기준으로 하고 담보권설정등기는 등기접수일을 기준으로 한다. 이러한 우선변제순위결정은 임차주택이 경매 또는 공매로 인해 경락인에게 양도될 때만 인정되지 매매,증여 등 법률행위에 의한 경우 인정되지 않는다.

(3) 확정일자를 받아 둔 임대차계약서를 분실한 경우에는 종전 확정일자는 효력이 없다. 왜냐하면 확정일자 부여기관은 단지 임대차계약서상에 확정일자를 찍어 줄 뿐이지, 확정일자대장에 그 임대차계약에 나타난 전세보증금금액, 임대기간등의 계약서의 내용은 기재하지 않기 때문이다. 따라서 확정일자부 임대차계약서를 분실한 경우에는 즉시 계약서를 재작성하여 새로운 확정일자를 부여받아야 할 것이다.

(4) 확정일자를 받아 둔 임차인이 일시적으로 주민등록을 옮겼다가 다시 재전입한 경우에는 새로이 확정일자를 받아 둘 필요는 없으나 그 사이는 우선변제권을 상실했다고 보므로 재전입신고를 한 시점을 기준으로 그 이전에 담보권를 설정한 자에게는 우선변제권이 인정되지 않으며 다만 그 이후의 담보권설정자에 대해서만 인정된다.

(5) 대항요건과 확정일자를 구비한 후 후순위담보권자등으로 인해 경매가 진행될 때 임차인은 경락인에게 첫째 대항력을 주장하여 임대기간까지 거주한 후 만료시 경락인에게 전세보증금 반환을 요구할 수도 있으며 둘째 경매진행 중 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다. 물론 양자택일은 임차인 임의로 결정할 수 있다. 이 경우 임차인이 배당요구를 했는 데 전세보증금 전액을 반환받지 못하는 경우가 발생되더라도 임차인은 경락인에게 전세보증금 전액을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택인도를 거부할 수 있다. 따라서 경매에 임하는 입찰자들은 이러한 임차인을 가장 주의있게 조사해 봐야할 것이며,이를 흔히 '용가리 통배 임차인'으로 비유하고 있다.

(6) 대항요건과 확정일자를 구비한 최종시점과 저당권설정등기를 마친 시점이 동일한 날짜인 경우에는 임차인은 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평당배당을 받는다. 하지만 이 경우 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 경락인에게 대항할 수 있으므로 임차인입장으로 봤을 땐 배당요구의 필요성을 느끼지 못 할 것이다.

(7) 전입신고일과 저당권설정등기일이 동일한 날짜인 경우에는 저당권자가 우선하여 변제받을 수 있다.
왜냐하면 인도와 전입신고일은 그 구비요건을 갖춘날 익일부터 효력이 발생하기 때문에 이 경우 저당권설정등기일보다 하루 늦다고 보아야 한다.

(8) 저당권에 우선하는 확정일자부 임차인이 수명이 있는 경우 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 확정일자부 우선순위에 따라 결정된다.

(9) 확정일자를 받은 같은 날에 순위 1,2,3의 저당권이 설정되어 있는 경우 임차보증금액과 피담보채권액에 비례하여 먼저 평등배당을 한 후 저당권자끼리는 선순위 저당권자의 채권액을 만족할 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져가게 된다.

▶ 임대차보호법 확정일자 제도

1. 도입 동기

임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 양자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기을 요구할 수 도 없는 실정이고해서 1989.12.30일 확정일제 제도를 도입함.

2. 이용절차

- 임대차 계약 설정후 임차인이 임대인의 동의 없이 관할등기소나 동사
무소, 공증변호사 사무실에 찾아가 확정일자 인을 받으면 됨.

3. 준비서류

- 주민등록증
- 임대차 계약서 원본

4. 성립 및 효력 요건

가). 주민등록 전입
나). 주택의 점유
다). 임대차 계약서
라). 등기부상 최초 저당권이 1989.12.30 이전에 설정되어 있다면 효력
없음.
마). 임대차 계약서, 주민등록 전입일자, 확정일자 중 제일 나중에 기입
된일자를 기준으로 효력발생, 단 전입일자는 익일부터 효력발생.

5. 확정일자와 전세권의 비교

1) 권 리 : 확정일자 : 채권
전 세 권 : 물권

2) 임대인의 동의 여부 : 확정일자 : 필요없음.
전 세 권 : 임대인의 동의필요. (물권설정)

3) 배당금액 : 확정일자 : 토지, 건물을 합한금액
전 세 권 : 토지 또는 건물에 물권이 설정된 경우만 해당.

4) 배당순위 : 확정일자와 전세권은 배당순위가 동일.

6. 경매가 신청된 경우 배당요구 및 권리 신고서 제출기한

경매가 신청되면 법원은 임차인에게 낙찰허가 일까지 해당 경매계에 제
출해야 배당을 받을수 있다. 이때 주의해야 할 것은 경매 기일에 최고
가 매수인이 선정되고 그로부터 7일후에 낙찰허가가 선고되는데 낙찰
허가 여부는 세입자에게 통보되지 아니하고 법원 게시판에 공고된다는
점임.

신 청 서 류

1. 권리신고 및 배당요구 신청서
2. 주민등록등본 1통 (전입일자 확인이 가능한 것)
3. 임대차 계약서 사본 1통.

7. 임차인이 배당받기 위한 서류

경락이 된후 일반적으로 1개월후에 잔금 지급일이 지정되고 잔금지불
후 2주정도에 배당 받을수가 있는데 임차인이 제출해야할 서류는 다음
과 같음.

1. 전세 계약의 원본
2. 주민등록등본 1통 (최초 전입일자 확인이 가능한 것)
3. 낙찰자 인감 증명서 1통
4. 낙찰자 명도 확인서 1통

▶ 소액임차인의 최우선 변제권

(가)소액임차인이란 일정금액이하의 보증금으로 주택을 임차하고 있는 자를 말하는 것으로 서울특별시와 광역시경우는 3,000만원이하, 기타 지역은 2,000만원이하에 임차하고 있는 경우 당해 소액임차인의 임차주택이 경매가 되어 경락인에게 주택이 넘어가더라도 임차주택(대지포함)가액(경락대금)의 1/2범위내에서 서울특별시와 광역시에서는 1,200만원까지, 기타지역은 800만원까지는 후순위담보권자 및 기타 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.

(나)이러한 보호를 받기 위해서는 경매신청자에 의해 법원이 당해 임차주택에 경매 신청기입등기가 완료되기전에 대항조건(인도와 전입신고)이 이미 갖추어져 있어야 한다. 만약 소액임차인이 확정일자를 받아두면 보증금 전액 대해 후순위담보권자 및 기타 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다.

▶ 대항력 시기를 정확히 알아라.

주택임대차보호법 제3조 1항에 의하면 " 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 되어있다.

즉, 대항력의 진정한 효력발생시기는 인도와 전입신고를 한 날이 아니라 그 다음날이라는 것이다.

따라서, 임차인이 주택의 인도를 받아 입주를 하였으나 아직 주민등록의 이전 절차를 마치지 못한 경우라든지 혹은 현거주자의 사정이나 주택수리등의 관계로 인해 일시적으로 주택의 인도를 받지 못하고 다만 주민등록의 이전 철자만 종료한 때와 같은 경우에는 모두가 임차권의 대항요건을 구비하였다고 볼수 없기 때문에 대항력이 없는 것이다.

예를 들어 설명하자면,
전세계약을 하여 99.1.1일자로 주택을 인도받았고 1주일 뒤 99.1.8일자로 동사무소에 전입신고를 하였다면 대항력 발생일은 바로 99.1.9일인 것이다. 반대로 전입신고는 99.1.1 주택인도는 99.1.8일자라도 대항력은 99.1.9일자로 발생한 것이다.

그런데, 여기서 주지해야 할 사항은 주택인도와 전입신고의 사이에 근저당이 설정되어 있다면 문제가 된다. 근저당 설정일이 99.1.3 이라면 대항력 발생일이 99.1.9이므로 근저당일보다 후순위가 되어 경매배당에서 뒤지게 된다.

자!! 전세계약을 하여 이사를 하였다면 동사무소가 쉬지 않는 한 지금 당장 가서 전입신고를 합시다.
▶ 주택 임대차 계약에는 두 종류가있다.

주택 임대차계약은 크게 법률적으로 등기를 한 전세계약 또는 임대차 계약과 등기하지 않은 일반 임대차 계약으로 나눌 수 있다.

등기한 전세계약 및 임대차 계약은 이보다 뒤에 등기하는 각종 담보권보다 권리가 우선하며 후순위 권리보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있고 보증금 반환이 어려울 경우 법원경매를 신청, 문제를 해결할 수도 있다.

이런 권리는 단순하게 전세계약서만 작성한다고 해서 얻어지는 것이 아니어서 반드시 등기부에 전세권 및 임차권 설정 등기를 해야 된다.

등기하지 않은 일반 임대차계약은 시중에서 흔히 보게되는 집 주인과의 임대차계약만 작성한 전세 및 월세를 말한다. 이런 계약은 물권적 효력이 없어 민법상의 보호대상이 되지 못하는 경우가 대부분으로 특별법인 주택임대차 보호법에 의해 보호받게 되었다.


▶임대차의 개념 정의
1) 전세(전세권자) :도시에서 행하여 온 우리나라 고유의 부동산 임대차의 한 형태로서, 임대차와 이자부 소비대차가 결합한 혼합계약의 일종으로 전세금은 그 부동산 시가의 60-70%에 해당하는 금액으로 일시에 교부되고 계약종료시 전세 임차인은 이를 반환받습니다. 전세금의 이자는 차임과 상계합니다.

2) 전세권 : 우리나라만 있는 고유의 물건으로 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용 수익하는 용익물권입니다. 전세권이 경매로 소멸하면 전세권자는 목적 부동산으로부터 전세금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

3) 임대차 : 임대인과 임차인이 목적 부동산을 사용수익할 것을 약정하고 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약, 임대차 기간은 20년을 넘지 못합니다. 주거를 목적으로 한다고 하더라도 호텔ㆍ여관의 임대차 또는 1-2개월 정도 단기간의 명백한 일시 사용을 위한 임대차는 이 법의 보호를 받지 못합니다.

▶ 임대차 보호법상 임차인의 권리행사

1. 대항력을 이용하는 경우 : 저당이나 가압류 보다도 전세계약과 전입과 점유를 먼저 시작한 경우.
① 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마칠 때에는 그 다음날로부터 제 3자 및 후순위 권리자(매매ㆍ전세ㆍ임대차)에 대하여 권리를 주장할 수 있습니다.

(예) 갑이 임대차 계약 후 주택의 인도와 전입신고 후, 그후에 새로운 주택의 매수인 을이 이 집을 매수시 새로운 주택의 매수인인 을은 임대차 계약을 승계한 것으로 보고 갑은 계약기간 동안 위 부동산에서 사용ㆍ수익할 수 있으며 계약종료후 을에게 임차인 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

② 임차인이 등기부상에 저당 또는 가압류, 압류보다도 주민등록과 주택의 인도를 마칠때에는 부동산 경매, 공매시 - 임차인의 권리는 경락인이 승계 취득한 것으로 보며 계약기간 종료시 낙찰자에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 단 저당권 설정 후 증액분은 제외됩니다.

2. 소액임차금의 배당요구를 하는 경우 : 저당보다 늦으나 임차금이 2,000만원이하 (서울ㆍ광역시)이고 주민등록상 전입이 되어있는 경우

① 소액임차금의 배당요구를 하는 경우, 임차인이 임대차계약 당시에 이미 저당 또는 압류ㆍ가압류가 있는 경우,
즉 후순위 임차인은 다음과 같은 조건이 될 때 우선 배당요구를 할 수 있습니다.

가)정당한 임대차 계약일 것

나)주민등록이 세대주로 되어있어야 하며(동거인 안됨) 경매 신청전에 전입이 되어 있을 것

다)현재 부동산에 점유를 하여 살고 있을 것

라)경락기일까지 배당요구를 할 것

■소액임차인의 범위

(예1)서울시에서 2100만원에 전세로 살 때는 2000만원 초과이기 때문에 소액임차인에 해당되지 않습니다.
(예2) 부동산 매각대금이 1억원이고 선순위 근저당이 88년7월이고 금액이 1억5천인 경우 서울시 거주 세입자 갑이 1500만원에 전세를 살 경우 배당여부는 어떻게 될까?
→이 경우는 배당이 되지 않습니다. 그 이유는 선순위 근저당인 88년 근저당에는 500만원 이하에만 소액임차인으로 보기 때문입니다.

■소액임차인의 범위
낙찰대금의 1/2 한도내에서 소액 보증금이 배당됩니다.

(예1) 낙찰대금이 5,000만원이고 1순위저당 91년 3월 8천만원, 소액임차인 A-1000만원 B-1000만원 C-1000만원 E-1000만원인 경우, 배당금 5000만원의 1/2이 한도인 2500만원을 A,B,C,D,E가 1/5씩인 500만원씩 배당됩니다. 이 순위 저당 역시 2500만원 배당됩니다.
3. 확정일자상의 증서로 우선배당을 받는 방법(전입신고와 확정일자를 한 경우)

1)확정일자인으로 우선변제를 받는 방법
임차보증금이 서울특별시, 직할시 2000만원 기타지역 1500만원이 넘는 경우가 대부분이고 또한 임대할 집에 선순위저당, 압류, 가압류가 있을 경우 경제적 약자인 임차인을 보호할 법규가 사실상 없어 1990년 개정시 확정일자 제도를 만들었습니다. 우리나라는 전세권제도가 있으나 경제적 강자, 임대인이 담보적 가치상실, 번거로운 절차 등을 이유로 전세권 등기를 해주지 않습니다. 임대차 계약서상 확정일자를 받아 놓으면 확정일자는 임차권과 동일한 효과를 발생하게 되어 순위에 따른 보호를 금액 대소에 상관없이 모두 변제받게 됩니다.

보기1. 경매결과 경락대금이 1억원이었을 경우

☞ 1순위저당 - 93.1.3 5000만원
☞ 2순위저당 - 94.1.5 1억원
☞ 확정임차인 - 93.12.25 전입 4천만원

보기2. 93.12.25일 확정일자인 경우 배당순위는

☞ 1순위저당 5000만원
☞ 임차인 4000만원
☞ 2순위 저당 1000만원으로 확정일자를 필한 임차인은 전세보증금 전액을 경매대금에서 우선 변제 받을 수 있습니다.

2) 확정일자로 우선 변제를 받기 위한 조건

①정당한 임대차 관계일 것(계약서에 확정일자인을 받을 것)
②세대주로써 주민등록 전입이 되어 있을 것
③현재 점유를 하고 있을 것
④확정일자를 받아 놓을 것


4. 임대차기간
임대차 계약당시에 임대차 계약기간을 약정하지 않았거나 2년 미만으로 했을 때 그 기간을 2년으로 봅니다.

☞ 기간을 정하지 않은 경우 : 계약기간은 2년으로 봅니다.
☞ 기간을 1년으로 계약한 경우 : 만약 임차인이 이 법에 의하여 최대기간을 2년이라고 주장하는 경우 계약기간은 2년입니다.
5. 계약의 묵시적 갱신과 해지통고
임대인이 임대차기간의 만료6개월-1개월 사이에 임차인에 대하여 계약의 해지, 갱신 거절을 통지하지 않으면 전임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 봅니다. 다만 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
다만 2기이상 차임이 밀리거나, 임차인이 임차권의 훼손 또는 계약상 주거용인데 사업용 등으로 이용 경우 묵시의 갱신은 형용하지 아니합니다.

6. 임차권리승계
임차인이 상속권자 없이 사망시 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에는 자가임차인의 권리를 승계합니다.
임차인이 사망시 상속권자가 그 주택에서 가족공동생활을 하고 있지 아니할시에는 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내에 친족은 공동으로 임차인의 권리를 승계합니다.
7. 위 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 규정은 효력이 없습니다.
임대인과 임차인이 자유로이 맺은 계약이더라도 이 법에 위반된 약정은 임차인이 무효로 주장 할 수 있고 유리한 쪽으로 주장할 수 있습니다.

▶ 계약기간중 하자보수는 임대인이 부담

임대차계약에 있어 임대인은 계약목적물을 계약기간중 그 사용,수익에 필요한 상태로 유지해야 할 의무가 있다.(민법 제623조)

따라서,목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것이 많은 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 하자로 임차인의 사용수익을 방해할 정도에 이르지 않는다면 임차인이 그 수선의무를 부담해야 할 것이나, 이와 달리 그 하자가 임차인으로 하여금 목적물을 사용수익할 수 없게 할 정도라면 이때는 마땅히 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

또한 임대인의 수선의무는 당사자간 특약에 의해 면제되는 것으로 정할 수 있으나 그러한 특약에서 수선의무 범위를 구체적으로 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면제 받는 것은 일상적으로 생길 수 있는 파손과 같이 소규모 하자를 수선하는데 한정될 것이고 그 밖에 대규모 파손이나 건물의 주요 구성부분에 관한 하자, 혹은 기본설비 교체 등과 같은 대수선은 비록 특약이 있더라도 여전히 임대인이 수선의무를 부담해야 한다는 것이 대법원의 판례이다

▶ 주택 임대차보호법 이런주택이 보호를 받는다.

(1) 원칙적으로 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용하고 있다. 따라서 공부상(등기부,건축물관리대장)에 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 사회통념상 주거용 건물로 충분한 요건을 구비하고 있으면 법의 적용대상이 된다.

(2) 관할구청등으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이거나 준공검사의 필하지 않은 건물도 법의 적용대상이 되기 때문에 상기의 건물에 임대차계약을 한 임차인도 보호를 받을 수 있다.

(3) 준공검사를 받았으나 아직 소유권 보존등기를 하지않은 상태의 주택도 적용된다. 즉 미등기건물에 임대차계약을 한 경우에도 적용대상이 되기 때문에 주택신축자는 얼마든지 임대차계약을 체결할 수 있다.

(4) 임차주택의 전부가 주거용일 때만 적용되는 것이 아니고 일부는 주거용을 사용하고 있어면서 그외는 비주거용으로 사용될 때도 적용된다. 다만 비주거용의 면적이 전체면적의 1/2를 넘어선 안 된다.

(5) 주택임차인이 법인인 경우에는 이 법이 적용되지 않는다. 왜냐면 주택임대차보호법의 제정취지가 무주택서민의 주거안정을 위한 것이기 때문에 법인까지 보호하게 된다면 입법목적에 어긋나기 때문이다. 그러나 외국인은 보호대상이 된다. 출입국관리법 제31조 및 제36조에 의하면 국내에 90일을 초과하여 체류하는 외국인은 외국인등록을 해야 하고 체류지를 변경한 때도 신체류지에 전입신고를 해야 된다고 규정하고 있기 때문에 외국인은 주민신고를 하는 대신 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 비로소 임차인의 대항조건인 주민등록을 마쳤다고 보기 때문에 가능하다.

(6) 주거용건물인지의 여부판단시점은 계약체결시로 보기 때문에 계약일 현재 주거용 건물을 임대기간중 그 일부를 전체면적 1/2범위내에서 비주거용으로 개조한 경우는 법의 적용대상이 되나, 당초 비주거용인 건물을 임대인의 승낙없이 임대기간 중 일부 또는 전부를 주거용으로 사용한다면 이 법의 보호를 받지 못 한다.

▶ 대항요건

(1) 주택임차인은 등기없이 제 3자에 대해 대항력을 가지기 위해선 임차주택을 인도받아 점유하면서 전입신고를 하여 주민등록을 필히 마쳐야 한다. 주택인도와 주민등록은 반드시 양자 모두가 구비되어 있어야 하므로 만약 주택을 인도하여 점유하면서 전입신고를 하지 않은 경우와 전입신고만 하고 임차주택에 실지로 거주하고 있지 않은 경우는 법의 보호를 받을 수 없다.

(2) 대항력의 시기는 주택인도와 주민등록이 모두 갖춘날이 아니라 그 다음날로부터 적용된다. 하지만 임차인이 대항요건을 구비하기 전에 가등기,가처분,가압류,근저당권 설정등기가 되어 있으면 후일 임차인에게 예기치 못할 피해를 초래 할 런지 모른다.

(3) 임차인이 가족과 함께 입주하여 거주하면서 임차인 자신은 부득이 전입신고를 하지않고 그 가족만이 전입신고를 하고 있는 경우에도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 보기 때문에 법의 보호대상이 되며, 또한 임차인과 그 가족 모두가 거주하면서 전입신고를 해놓고 있다가 임차인만이 주민등록을 옮겨 갈 때도 가능하다.

(4) 임차인이 점유보조자를 통해 점유하고 있는 경우에도 당해 법이 적용된다. 점유보조자란 가사상,영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건을 사실적으로 지배하는 자를 말하는 것으로예컨데 미성년자가 자취를 하기위해 자신의 부친명의로 임대차계약을 맺고 점유와 전입신고가 되어 있는 경우에는 미성년자는 자신 부친의 점유보조자가 되어 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문이다.

(5) 임차인이 자신의 실수로 전입신고때 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 다른 지번에 주민등록을 한 경우 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문에 보호를 받을 수 없다. 또한 임차주택의 실제표시가 건축물관리대장등 공부와 다른 경우, 지번 다음에 주택의 명칭과 동,호수를 기재하도록 규정하고 있는 공동주택 경우 주민등록상에 동,호수 표시가 기재되지 않은 경우는 적용이 되지않는다. 그러나, 공무원의 실수로 인해 주민등록부가 잘못 작성한 경우는 그 책임소재가 공무원에 있기 때문에 보호를 받을 수 있다.

(6) 대항요건은 입주와 전입신고의 동시구비를 요구하는 바, 입주는 먼저하고 전입신고를 한 경우 또는 전입신고는 했는 데 주택인도를 나중에 받은 경우 그 기간사이에 저당권이 설정되어 후일 임차주택이 경매로 인해 경락인에게 소유가 넘어갈 때 임차인은 그 경락인에게 대항력을 가질 수가 없다. 왜냐면 저당권 설정시 일부가 결여되어 대항요건을 갖추고 있지 않았기 때문이다.

(7) 임차하기 전 임차주택에 가등기가 되어 있는 줄 모르고 후일 입주와 전입신고를 마친 경우 가등기에 기하여 본등기를 할 때는 임차인은 대항요건을 갖추고 있어도 새로운 소유자의 명도요구에 따라 퇴거해야 한다. 다만 임차인의 전세보증금은 전임대인에게 돌려 받을 수 있을 뿐이다.

(8) 임차인이 주민등록을 일시적으로 이전했다가 다시 전입신고를 한 경우 그 사이 저당권이 설정되어 경매가 실시될 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 주장할 수 없다.

(9) 가압류등기가 된 주택을 임차하여 대항요건과 확정일자를 받아 둔 경우 경매가 실시될 때 임차인은 경락인에 대항할 수 없고 다만 경락대금에서 가압류채권자의 채권액과 안분하여 평등하게 배당받을 수 있다. 보호를 받지 못 한다.
▶ 대항력을 반드시 갖추어라.

'대항력을 지니고 있다'라는 것은 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 한 경우는 그 다음날부터 임대인뿐만 아니라 제 3자에 대해서도 임대차관계를 주장할 수 있다는 것을 의미한다.

따라서, 임차한 주택이 양수인(새 집주인등)에게 양도되더라도 임차기간 동안 임차인은 계속 거주할 수 있고 또한 임차기간 만료시에는 전세보증금을 양수인에게 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것이다.

이는 임차주택이 매매,증여,상속,경매,공매에 의한 원인뿐 만 아니라 미등기인 무허가건물을 사실상 양도한 경우에도 포함되나, 주택인도와 전입 전에 이미 그 주택에 저당권,가압류,가등기등이 설정되어 있으며 이 원인으로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 대항력을 실행할 수 없다는 것을 잊어서는 안된다.

(2) 임대인의 동의를 얻어 대항력이 있는 임차인으로부터 임차권을 양도(전대차)받기로 했으나, 그 사이 저당권이 설정되어 위 원인으로 인해 경매가 실시되는 경우에는 새로운 임차인(전차인)은 종전 임차인의 주민등록 퇴거일부터 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고가 되어 있고 주택을 인도받았으면 경매로 인해 경락이 되더라도 임차주택 경락인에게 종전 임차인이 갖고 있던 대항력을 계속하여 주장할 수 있다.
따라서 새로운 임차인은 경락인에게 보증금 반환이 있을 때까지 주택을 비워줄 필요가 없다.

(3) 임차인이 대항요건인 인도와 전입신고를 마치기 전에 이미 저당권등이 설정되어 있어 저당권실행을 위한 경매절차가 진행될 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 행사할 수 없다.
그러나, 임차인이 인도, 전입신고와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우는 배당요구를 하여 선순위저당권자의 채무변제를 하고도 남은 배당대금이 있는 경우 후순위권리자 또는 기타 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있기 때문에 임차인은 확정일자를 반드시 받아 둘 필요성이 있다.

(4) 가압류된 주택을 양수한 자로부터 임차인이 임차계약을 하여 인도와 전입신고, 확정일자를 받아 둔 경우라도 가압류채권자의 경매실행으로 인해 임차주택이 경락인에게 넘어가는 때에는 임차인은 경락인에게 전세보증금반환을 주장할 수 없다. 이는 소액임차인경우에도 해당된다.
다만 배당실시 결과 잉여금이 있는 경우 가압류주택 양수인에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 전세보증금의 일부를 반환받을 수 있다


                법무에 대한 겸손한 자신감을 가집시다.
                                              - by smilelaw -