처분청이 선정한 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

[조세심판원]

[사건번호] 조심 2011서3528

[일자] 2012.01.12

[제목] 처분청이 선정한 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

[요약]

쟁점아파트와 비교대상아파트에 대한 공시가격 변동추이를 보면 09.1.1.기준 공시가격이 08.1.1.기준보다 2억원 이상 급감하는 등 07년부터 09년까지 부동산 가격이 하락추세에 있었다고 보이고, 비교대상아파트에 대한 거래가 이 건 증여일로부터 3개월 이전에 이루어진 점, 쟁점아파트와 같은 동 1303호의 거래가 이 건 증여일로부터 3개월 이내인 08.9.5. 거래가액이 1,650백만원으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 비교대상아파트의 계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 가격변동 등의 특별한 사정이 없었다고 보기는 어려우므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보기는 어려움

[주문]

OOO세무서장이 2011.7.6. 청구인에게 한2008.6.10. 증여분 증여세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이유]

1. 처분개요

가.청구인은 2008.6.10. 배우자인 류OOO로부터 서울특별시OOO(전용면적 : 148.77㎡)의 1/2지분(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2008.9.10. 증여세 신고시 쟁점아파트의 기준시가인OOO을 증여재산가액으로 하여 증여세OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 증여세 신고내용을 검토하는 과정에서, 쟁점아파트와 동일한 단지에 위치한 같은 OOO(전용면적 : 148.77㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2008.2.27.자 매매사례가액 OOO의 1/2인 OOO을 쟁점아파트의 시가로 평가하여, 2011.1.3. 청구인에게 2008.6.10. 증여분 증여세 OOO을 결정·고지(이하 “당초처분”이라 한다) 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.30. 서울지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고, 처분청은 심리과정에서 비교대상아파트에 대한 거래가 증여일(2008.6.10.)부터 소급하여 3개월 이전인 2008.2.27.에 이루어졌는데, 평가심의위원회의 심의를 거치지 아니하고 동 거래가액을 시가로 적용한 사실이 지적되자, 2011.4.13. 당초처분을 직권취소하였고, 서울지방국세청장은 ‘처분청이 청구주장을 받아들여 당초처분이 직권취소되어 불복청구의 대상이 되는 처분이 더 이상 존재하지 아니함’을 이유로 동 이의신청에 대하여 각하 결정을 하였다.

라. 이후, 처분청은 서울지방국세청 비상장주식평가심의위원회에 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 평가할 수 있는지 여부에 대하여 자문을 의뢰하여, 이를 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 통지를 받은 다음, 위 비교대상아파트의 2008.2.27.자 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 다시 평가하여 2011.7.6. 청구인에게2008.6.10. 증여분 증여세OOO(납부불성실가산세O,OOO,OOOO이 증액됨)을 결정·고지(이하 “재처분”이라 한다)하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트의 매매사례가액은 평가기준일 전후 3개월 이내의 거래가액이 아닐 뿐만 아니라, 쟁점아파트는 15층 중 4층에 해당하는 반면, 비교대상아파트는 총 8층 중 4층으로 로얄층에 속한다고 볼 수 있고, 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 대로변, 아파트상가, 지하철역OOO, 올림픽공원 등에 보다 근접해 있어 가격이 더 높을 수 밖에 없으므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다.

(2) 또한, 처분청은 이 건 당초처분에 대한 이의신청 과정에서 청구인의 이의신청 사유가 이유있다고 판단하여 당초처분을 직권을 취소하였는바, 대법원에서도 하자있는 행정행위에 있어서 하자의 치유는 원칙적으로 허용되지 않는 것으로 판시하고 있는 점 등을 감안하면, 처분청이 이를 번복하고 동일한 내용에 대하여 과세처분을 되풀이 한 것은 이의신청결정의 기속력 등에 위배되어 위법하므로 이러한 이유로도 이 건 재처분은 당연히 취소되어야 한다.

(3) 설사, 이 건 과세처분이 정당하다 하더라도, 처분청이 당초처분을 직권취소하고 재처분을 하는 과정에서 증가된 납부불성실가산세는 청구인에게 귀책사유가 없으므로 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청이 쟁점아파트의 시가를 확인하기 위하여 인근의 매매사례가액을 확인한 결과, 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 가액은 없었고, 비교대상아파트의 매매사례가액만 확인되었는데, 비교대상아파트가 쟁점아파트의 증여일부터 3개월 이내에 거래된 것은 아니지만 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 없는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단되고, 기준시가도 비교대상아파트가OOO으로 쟁점아파트의OOO보다 낮으며, 주변환경도 쟁점아파트가 더좋은 것으로 판단되어 청구인에게 불리하다고 볼 수 없으므로 처분청이서울지방국세청 비상장주식평가심의위원회의에 자문을 거쳐 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당하다.

(2) 또한, 행정행위는 그 하자가 중대하고 명백한 경우에만 당연무효가 되는 것으로 처분청이 하자 치유를 위하여 한 일련의 행위에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없고, 처분청은 당초처분에 대한 이의신청 과정에서 당초처분의 절차상 하자를 확인하고, 이를 치유하기 위하여 당초처분을 직권으로 취소한 것일 뿐, 매매사례가액 자체가 잘못되었음을 인정한 것은 아니며, 당초처분의 절차상 하자를 치유하여 적법하게 고지한 처분이 이의신청결정의 불가변력에 저촉된다고 볼 수 없으므로 이 건 재처분은 정당하다.

(3) 한편, 납부불성실가산세는 납세의무자의 성실한 세액납부를 유도하기 위한 것으로 미납부한 금액에 대하여 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상 제재인 점 등을 고려할 때 미납부세액이 있는 한 과세하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①처분청이 선정한 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

② 처분청이 이의신청 과정에서 당초처분을 직권취소하고재처분을 한 것이 단순한 절차상 하자의 보완에 해당되는지, 아니면 이의신청결정의 기속력에 저촉되는 행위인지 여부

③ 하자보완을 이유로 당초처분을 직권취소한 후, 재처분을 하는 과정에서 발생한 납부불성실가산세(O,OOO,OOOO)를 취소하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2008.12.26. 법률 제9269호로 개정되기 전의 것) 제60조 (평가의 원칙등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(단서 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 (부동산등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21214호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며,제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는평가기준일을 전후하여가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.6.10. 배우자로부터 쟁점아파트를 증여받고 같은 해9.10. 증여세 신고시 쟁점아파트의 공동주택가격인OOO을 증여재산가액으로 하였다.

(2) 이에 대한 처분청의 당초처분, 직권취소, 재처분 내역은 다음과 같다.

(가) 처분청은 2011.1.3. 쟁점아파트OOO와 동일한 단지에 위치한 같은 비교대상아파트(305동 403호)의 2008.2.27.자 거래가액인OOO을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 당초 처분을 하였다.

(나) 당초처분에 불복하여 청구인이 2011.3.30. 서울지방국세청장에게 제기한 이의신청의 심리과정에서 ‘비교대상아파트의 거래시기가 평가기간(3개월)에 속하지 아니하였는데, 처분청이 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하였다’는 사실이 지적되자, 처분청은 당초처분을 직권취소하였고,서울지방국세청장은 당초 처분의 직권취소에 따라 불복청구의 대상이 되는 처분이 존재하지 아니함을 이유로 각하 결정을 하였다.

(다)처분청은 비상장주식평가심의위원회(서울지방국세청)의 자문을 거쳐 2011.7.6. 위 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 재처분을 하였다.

(라)비상장주식평가심의위원회의 자문내용은 “비교대상아파트는 쟁점아파트와 층·평형·향이 유사하고, 평가기간동안 공동주택으로 사용되어 재산의 형태·이용상황·주변의 환경변화가 없었으며 가격변동 등의 특별한 사정이 없다고 인정된다”는 취지이다.

(3) 국토해양부의 실거래가 신고내역 조회상 증여일(2008.6.10.) 전후 6개월 동안 쟁점아파트가 속한 OOO내에서, 쟁점아파트와 전용면적(148.77㎡)이 동일한 아파트의 거래내역은 아래 <표>와 같이 2건이 있었던 것으로 보이는데, 같은OOO가 특수관계자간에 이루어진 거래인지 여부와 관련된 자료는 심리기일까지 제출되지 아니하였다.

(4) 쟁점아파트, 비교대상아파트 등의 공동주택가격은 아래 <표2>와같이 증여일(2008.6.10.) 전후인 2007년부터 2009년까지는 하락 추세이었고, 2010년에는 약간 상승하였다가 2011년에 재차 하락하였다.

(5) 우리 원이2011.12.12. 실시한 현지확인 조사의 내용은 다음과 같다.

(가) 입지와 관련하여쟁점아파트는 지하철역에서 도보로 10분 정도 떨어진 지역에 위치하였고 북쪽으로 공원지역에 인접하였으나, 층수(4층)가 낮고 베란다가 남쪽을 향하여서 조망권이 좋다고 보이지는 아니하는 반면, 비교대상아파트는 지하철역에서 도보로 5분 정도 떨어진 지역에 위치하였고 인근에 초등학교와 상가가 있으나, 남쪽의 주차공간이 삼각형 모양으로 좁다.

(나) 인근 부동산 중개업소에 문의하였는바, 쟁점아파트는 공원이 가깝고 남쪽의 정원이 좋은 장점이 있으며, 비교대상아파트는 지하철 및 초등학교가 인접한 장점이 있어서 사람들에 따라 선호도가 엇갈리고, 305동과 311동은 거의 차이가 없으나 수리여부 등에 따라 거래가격은 차이가 있을 수 있으며, 현재 매물로 나와 있는 내역을 보면 OOO 이상까지 있다고 답변하였다.

(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가)증여재산의 시가 평가와 관련된 「상속세 및 증여세법 시행령」(2008.12.31.대통령령 제21214호로 개정되기 전의 것)제49조 제5항, 제1항 제1호는 “증여일 전후 3개월 이내의 기간중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 시가로 보도록 하면서 “평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동 등의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있다.

(나) 위와 같은 사실관계 및 관련규정을 종합하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서의 규정에 따라 평가기간을 벗어난 매매사례가액을 시가로 적용하기 위하여는 그 계약일로부터 증여일까지 “가격변동 등의 특별한 사정이 없다고 인정”되어야 함에 반하여, 쟁점아파트, 비교대상아파트에 대한 공동주택공시가격의 변동추이를 보면 2009.1.1.기준 공시가격이 2008.1.1.기준보다 2억원 이상 급감하는 등, 2007년부터 2009년까지 이 건 증여일(2008.6.10.)을 전후하여 쟁점아파트 인근의 부동산 가격이 하락추세에 있었다고 보이고,비교대상아파트에 대한 거래가액은 이 건 증여일로부터 3개월 이상 이전에 이루어진 것인 점, 쟁점아파트와 같은 동(311동)에 소재하고 있고 거래당시 공동주택가격이 쟁점아파트OOO보다 높은OOO에 대한 이 건 증여일(2008.6.10.)로부터 3개월 이내인 2008.9.5.자 거래가액이 OOO으로 나타나는 점 등을 종합하였을 때, 이 건 비교대상아파트의 계약일(2008.2.27.)부터 쟁점아파트의 증여일(2008.6.10.)까지 “가격변동 등의 특별한 사정이 없었다”고 보이지는 아니하는바, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.

(다) 따라서,비교대상아파트에 대한 2008.2.27.자 거래가액을 쟁점아파트의 증여일(2008.6.10.)당시 시가로 평가하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

(7) 쟁점②와 쟁점③에 대하여 살펴본다.

쟁점①에서 청구주장이 인용되어 쟁점②·③에 대하여는 별도 심리의 실익이 없어졌으므로 이하 쟁점②·③에 대한 심리는 생략하기로 한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



                법무에 대한 겸손한 자신감을 가집시다.
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